土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。

  1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

  2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

  3、 开发项 目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

  4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

  5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。

  6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

  7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用

  10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。

  10、 开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

  某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料，专用于一期开发项目，取得增值税专用发票1 张，注明金额为 100 万元，税额 17万元；支付二期项目建筑工程款合计 515 万元，取得增值税专用发票 3 张，注明金额为 500万元，税额15万元，款项均已通过银行存款支付。

  土地转让收入、商品房出售的收益、配套设施转让收入、别的业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。

  主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应该支付款、长期股权投资、销售费用

  1、将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取非货币性资产

  （1）单位或个体工商户向其他单位或个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  （2）单位或个人向其他单位或个人无偿转让非货币性资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企业和事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

  2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税解决的方法》的通知 （国税发〔2009〕31号）第七条

  开发商为促进开发产品营销售卖而在房价上给予的价格扣除，应按照扣除商业折扣后的金额确定出售的收益金额。即 签合同的时候价钱签低一点，开发票时跟合同一致，按折扣后的价格确认收入。

  销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，不符合购销合同的规定，买方要求在价格上给予减让或者将其全部或部分开发产品退给卖方时，可冲减当期销售收入。

  1、企业所得税按折让后的价格做收入，土地增值税仍按原价做收入，增值税可按规定开具红字增值税专用发票。建议重新修改合同，重新开具发票。

  文件依据：《国家税务总局关于全面实施增值税发票系统升级版有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第19号 ）、《国家税务总局关于纳税人折扣折让行为开具红字增值税专用发票问题的通知》（国税函〔2006〕1279号）

  2、计算缴纳公司所得税、土地增值税时，商品房和车库的成本都可以扣除。注意在合同里要分别注明商品房、车库的价格，开发票时分品名开具。

  3、买一赠一销售本企业商品，如车库、地下室、阁楼，按总的销售金额按各项商品的公允市价的比例来分摊确认各项的出售的收益。赠送外购的商品，如电器、精装修、宣传品，计入销售费用—业务宣传费，不超过当年出售的收益15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

  送给关系户的，计入管理费用—业务招待费，按照发生额的60%扣除，但最高不允许超出当年销售（营业）收入的5‰。

  向个人销售商品和提供服务的同时给予的赠品，不用交个人所得税。属于随机赚送或抽奖的，要代扣代缴个人所得税。

  《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）

  《国家税务总局关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知》（国税函[2003]847号）

  《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》( 财税[2011]50号)

  1、某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，两期建筑面积相同，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。项目管理部购买办公用品 11.7 万元，无法在一、二期项目之间准确划分， 取得增值税专用发票 1张，注明金额为 10 万元，税额为 1.7 万元，款项通过银行存款支付。

  按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分：进项税额转出额=17,000÷2=8500 元

  2、A 房地产企业(一般纳税人）自行开发了B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日开始预售房地产，至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和2016 年5 月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。

  2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元）。经计算，本期允许扣除的土地价款为1500万。纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。

  （2） 纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，这中间还包括5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形。

  1、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税实施条例》，是房地产开发企业所得税的法律、法规依据。

  2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税解决的方法》的通知（国税发〔2009〕31号），房地产开发经营业务企业所得税处理办法。

  3、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），明确了何为“开发产品已开始投入到正常的使用中”。

  4、《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。

  5、《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号），将税务管理方式由事先备案改为事后报送专项报告，充实和完善了房地产开发企业成本对象管理。

  1-4：企业确定产品研究开发，采集原材料，找建筑设计企业施工。5-8：领预售许可证，就可以签买卖合同，备案表报房管部门后可与房屋购买者办房屋产权证，测绘报告有时在前在后，最终以测绘报告上的面积确定可售面积。

  基本情况表（表一）：根据测绘报告填写开工时间、可售面积，根据预售证书填写预售时间，根据竣工备案表填写完工时间、建筑面积，根据土地证填写土地面积。根据《开发产品明细帐》、 《建设工程项目施工许可证》填写成本对象，如：多层/别墅/幼儿园，住宅/商铺， 一期/二期/会所/人防车位，A区/B区/C区。

  销售收入表（表二）以预收帐款明细帐、主要经营业务收入明细帐、开发产品明细帐为基础结合销售台帐、预售转收入明细表填写。

  1.土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用。包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费。

  2.前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。

  3.基础设施费又称红线内工程费，指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。

  4.建筑安装工程费指直接用于建安工程建设的总成本费用，最重要的包含建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。分为以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

  5.公共配套设施费指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。

  6.开发间接费用指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  开发产品表（表四）：根据表一、表二和开发产品明细帐、主营业务成本明细帐、固定资产明细帐填写。

  项目已竣工备案或已入住，取得预售收入，会计帐记在预收帐款，未结转销售收入。

  2、已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。

  1、预提了不允许预提的配套设施建设费，如将园林绿化费做为公共配套设施预提;

  2、多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额，超过了合同总金额的10% ;

  将自用、营利性的或产权不属于全体业主的配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应独立核算未独立核算；或虽单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

  人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。

  （七）代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。

  （十二）预售收入不及时入帐。如应计入预收帐款的定金、售房款计入其他应付款。

  （十八）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐。

  （二十一）已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用，造成多转成本。

  （二十五）施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本。

  （二十六）施工合同里注明了只包工不包料，材料由建设方提供，但是建安发票金额却包含了甲供材。

  （二十九）工程建设期间的借款费用计入财务费用，应资本化分摊到开发成本中。

  （三十）管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。

  （三十一）会务费后未附会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准等相关的其他凭证。

  （三十二）样板房装修费直接计入销售费用，未计入开发成本。单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，未作长期待摊费用处理。 售楼处租赁费一次性列支，未在租赁期摊销。

  (三十六）未按规定列支广告费支出。在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含业务宣传费），属于非法支出，不允许申报扣除；建设年度发生的业务宣传费，如当年度没有对应的营业收入，则暂时不允许扣除，但未来年度允许依规定申报扣除。

  （三十七）未纳入职工福利费科目核算的职工福利性支出，福利费扣除限额已用完。

  （三十九）在管理费用—办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。

  声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未标注明确来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!我是知识的传播者,美好的一天从学习开始.答疑解惑 咨询报名王晶老师微信2861197967

  【南宁】12月13-14日 董老师 《房地产企业五大涉税难题深度解析与汇算清缴应对实务》

  【长沙】12月19-20日 耿老师 《最新土地增值税法解读、清算案例与税务局风险防范及税收筹划》

  【北京】12月26-27日 蔡老师 《新政下的税收筹划及企业所得税年终汇算清缴操作实务》

  【广州】12月27-28日 杨老师 《2019新税改形势下税收政策全方位解读及土地增值税清算经典案例分析优化》

  【上海】12月27-28日 董老师 《房地产企业五大涉税难题深度解析与汇算清缴应对实务》

  【武汉】12月27-28日 黄老师《房地产企业全程会计核算技巧与税务处理技巧》

  【网络授课】房产全程纳税辅导网络视频课（手机电脑随时登录学习）返回搜狐，查看更加多